L-01 · Ingeniería civil
Licencia de edificación
Armamos el expediente, lo presentamos en la municipalidad y respondemos las observaciones.
En pocas palabras
La licencia de edificación es la autorización de la municipalidad para construir, ampliar, remodelar o demoler, según la Ley N.° 29090. Se tramita con el Formulario Único de Edificación (FUE), los documentos del predio y los planos firmados por profesionales colegiados. Sin ella te pueden multar o paralizar la obra, y será difícil inscribir la construcción en SUNARP.
Sirve para
- Construir, ampliar o demoler dentro de la ley (Ley N.° 29090).
- Evitar multas y paralizaciones de obra.
- Inscribir después la construcción en SUNARP.
- Tener la construcción en regla para venderla, heredarla o pedir un crédito.
Te entregamos
- Revisión previa de la modalidad y de los requisitos que aplican a tu obra.
- Formulario Único de Edificación (FUE) completo.
- Expediente con los planos firmados.
- Seguimiento del trámite hasta la resolución.
Necesitas
- Copia literal o número de la partida registral del terreno.
- DNI de los propietarios y, si otra persona hace el trámite, un poder.
- Planos de arquitectura, estructuras e instalaciones firmados; si no los tienes, los hacemos con A-01, E-01 e I-01.
- Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios, si ya lo tienes.
- Estudio de mecánica de suelos, cuando la obra lo requiera.
¿Qué modalidad de licencia necesitas?
Depende del tipo, el tamaño y la complejidad de la obra. La Ley N.° 29090 clasifica las obras en cuatro modalidades, de la A a la D, y cada una tiene requisitos y formas de revisión distintas. En términos generales:
- Modalidad A: obras pequeñas y sencillas, como algunas viviendas unifamiliares de poca área, ciertas ampliaciones o remodelaciones menores y cercos. La aprobación es automática con la firma de los profesionales responsables.
- Modalidad B: por ejemplo, viviendas unifamiliares o multifamiliares de pocos pisos. La municipalidad revisa el proyecto.
- Modalidades C y D: edificaciones más grandes o con usos especiales. El proyecto pasa por una revisión previa más exigente, por ejemplo de una comisión técnica.
Los límites exactos de área, altura y uso los fija el reglamento de la ley y pueden cambiar, así que lo primero que hacemos es confirmar qué modalidad aplica a tu caso.
¿Qué se revisa antes de armar el expediente?
Antes de presentar nada, conviene verificar tres cosas:
- Que el terreno esté en regla: con documentos que acrediten la propiedad, idealmente inscrito en SUNARP, y sin diferencias de área o linderos.
- Que el proyecto cumpla los parámetros urbanísticos: altura, retiros, área libre y estacionamientos que fija la municipalidad.
- Que los planos estén completos y coordinados: arquitectura, estructuras e instalaciones deben coincidir entre sí. Las diferencias entre especialidades pueden generar observaciones.
¿Qué viene después de obtener la licencia?
La licencia es el inicio, no el final. Durante la obra hay que construir según los planos aprobados y, según la modalidad, la municipalidad puede hacer verificaciones técnicas. Si a mitad de camino quieres cambiar algo importante del proyecto, en general debes tramitar la modificación antes de construirla.
Al terminar, se tramita la conformidad de obra y declaratoria de edificación, y con ella se inscribe la construcción en SUNARP. No te quedes a medio camino: si tienes licencia pero no inscribes lo construido, en Registros Públicos solo figurará lo que se inscribió antes. Ese último paso es el que permite vender, heredar o hipotecar con los papeles en regla.
Paso a paso
Cómo lo hacemos
Antes de empezar te enviamos la cotización por escrito, con lo que incluye el servicio.
Evaluamos
Revisamos tu predio y tu proyecto para definir la modalidad (A, B, C o D) y la lista de requisitos.
Armamos
Completamos el FUE y reunimos planos, memorias y documentos en un expediente ordenado.
Presentamos
Ingresamos el expediente en la municipalidad y te entregamos copia del cargo con el número de trámite.
Seguimos
Respondemos las observaciones y hacemos seguimiento hasta la resolución de la licencia.
Preguntas frecuentes
Sobre licencia de edificación
¿Tienes otra duda? Escríbenos y te respondemos.
¿Qué pasa si construyo sin licencia?
La municipalidad puede multarte, paralizar la obra y, en casos graves, ordenar la demolición de lo que no cumple las normas. Además, sin licencia no podrás obtener la conformidad de obra ni inscribir la construcción en SUNARP, lo que complica vender o pedir un crédito. En algunos casos existe un trámite de regularización, que depende de cuándo se construyó y de que la obra cumpla las normas.
¿Cuánto demora la licencia de edificación?
Depende de la modalidad, de la municipalidad y de si el expediente recibe observaciones. En la modalidad A la aprobación es automática al presentar el expediente completo; en las demás, la municipalidad o una comisión técnica revisa el proyecto antes de aprobarlo. Un expediente completo y con planos coordinados ayuda a evitar demoras.
¿Necesito licencia para ampliar un piso o remodelar?
Para ampliar un piso, en general sí. Algunos trabajos menores que no tocan la estructura ni la fachada, como cambiar acabados, pueden no necesitarla, pero conviene confirmarlo con tu municipalidad antes de empezar. Si la remodelación modifica muros portantes, columnas o vigas, necesitas licencia y planos de estructuras.
¿Qué hago cuando termina la obra?
Tramitas en la municipalidad la conformidad de obra y declaratoria de edificación, que confirma que se construyó según la licencia. Con ese documento se inscribe la construcción en SUNARP, en la partida del predio. Ese paso deja tu casa en regla para venderla, heredarla o hipotecarla.
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