La licencia de construcción, que la ley llama licencia de edificación, es el permiso de la municipalidad para construir, ampliar, remodelar o demoler. La regula la Ley N.° 29090, Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones, junto con su reglamento, y se tramita en la municipalidad donde está tu terreno. Estos son los pasos en general; los requisitos exactos dependen de la modalidad y de tu municipalidad.
Paso 1: revisa que tu terreno esté en regla
Antes de diseñar, confirma que puedes construir legalmente en ese terreno. Pide en SUNARP la copia literal de la partida y verifica tres cosas: que quien pedirá la licencia sea el propietario o tenga derecho a edificar, que el área inscrita coincida con la real y que el terreno sea urbano, con habilitación urbana.
Si hay problemas, conviene sanearlos primero. Una diferencia de área o un propietario fallecido sin sucesión inscrita pueden frenar el trámite.
Paso 2: pide el Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios
Lo emite la municipalidad e indica qué puedes construir en tu terreno: usos permitidos, altura máxima, retiros, área libre, coeficiente de edificación y estacionamientos, entre otros. El proyecto debe cumplirlo, así que necesitas tenerlo antes de diseñar. Tiene una vigencia limitada: revisa su fecha.
Paso 3: identifica la modalidad
La Ley N.° 29090 clasifica las obras en cuatro modalidades según su tipo, tamaño y complejidad. En términos generales:
| Modalidad | Cómo se aprueba | Ejemplos generales |
|---|---|---|
| A | Aprobación automática con firma de profesionales | Algunas viviendas unifamiliares de poca área, ampliaciones y remodelaciones menores, cercos |
| B | La municipalidad revisa el proyecto | Viviendas unifamiliares o multifamiliares de pocos pisos |
| C | Revisión previa del proyecto, por ejemplo por una comisión técnica | Edificios de vivienda más grandes y muchas edificaciones de otros usos |
| D | Revisión previa del proyecto, por ejemplo por una comisión técnica | Obras de gran tamaño o de uso especial, como industrias o grandes centros comerciales |
Los límites exactos de área, altura y uso los fija el reglamento y han cambiado con los años. Confirma la modalidad con tu municipalidad o con el profesional que hará tus planos.
Paso 4: prepara los planos y documentos
En general, el expediente incluye:
- El Formulario Único de Edificación (FUE), firmado por el propietario y los profesionales responsables.
- Los documentos que acreditan la propiedad o el derecho a edificar, como la partida registral.
- El DNI del propietario y, si otra persona hace el trámite, el poder correspondiente.
- El plano de ubicación y localización.
- Los planos de arquitectura, firmados por un arquitecto colegiado (CAP).
- Los planos de estructuras, firmados por un ingeniero civil colegiado (CIP).
- Los planos de instalaciones sanitarias y eléctricas, firmados por ingenieros colegiados de cada especialidad.
- Las memorias descriptivas y, cuando la norma E.050 lo exige, el estudio de mecánica de suelos.
- El pago de los derechos de trámite que fija tu municipalidad.
Según la modalidad y el tipo de obra, pueden pedirte otros documentos. Lo más importante es que los planos estén coordinados: si la arquitectura dice una cosa y las estructuras otra, la municipalidad lo observará.
Paso 5: presenta el expediente y levanta las observaciones
Presentas el expediente en la municipalidad, en mesa de partes o en su plataforma virtual si la tiene, y recibes un cargo con el número de trámite. En la modalidad A, la licencia se obtiene con la presentación del expediente completo. En las demás, el proyecto se revisa: si hay observaciones, debes corregirlas dentro del plazo que te indiquen. Cuando el proyecto se aprueba, la municipalidad emite la licencia.
Paso 6: construye según lo aprobado
Con la licencia puedes empezar la obra. Construye según los planos aprobados y ten a mano la licencia y los planos en la obra. Según la modalidad, la municipalidad puede hacer verificaciones técnicas durante la construcción. Si quieres cambiar algo importante del proyecto, en general debes tramitar la modificación antes de ejecutarla.
Paso 7: al terminar, conformidad de obra e inscripción
Cuando la obra termina, solicitas a la municipalidad la conformidad de obra y declaratoria de edificación. Con ese documento inscribes la construcción en SUNARP, en la partida del terreno. Recién entonces tu casa figura completa en Registros Públicos, con los papeles en regla para venderla, heredarla o hipotecarla.
¿Y si ya construiste sin licencia?
En algunos casos se puede regularizar. La normativa prevé un trámite de regularización para edificaciones construidas sin licencia, pero depende de la fecha en que se construyó y de que la obra cumpla las normas, y en general implica pagar una multa. Si la construcción no cumple los parámetros, puede que haya que adecuarla o demoler una parte. Revisa tu caso antes de seguir construyendo.
¿Te ayudamos?
Revisamos tu terreno, definimos la modalidad, hacemos los planos con profesionales colegiados y tramitamos la licencia en la municipalidad. Escríbenos por WhatsApp con la ubicación del terreno y lo que quieres construir, y te enviamos una cotización por escrito.