Antes de pagar una separación o firmar una minuta, revisa los documentos del inmueble y compáralos con lo que ves en el lugar. Esta guía resume qué revisar y en qué orden.
1. ¿Quién es el propietario y qué cargas tiene el inmueble?
Pide en SUNARP la copia literal de la partida registral. Es el documento base: muestra quién es el propietario inscrito, el área, la construcción que se inscribió y las cargas que pesan sobre el inmueble. Revisa en ella:
- Que el vendedor sea el propietario inscrito. Compara el nombre con su DNI. Si el propietario es casado y el inmueble es un bien de la sociedad conyugal, en general deben firmar ambos cónyuges. Si hay varios copropietarios, para vender todo el inmueble deben firmar todos.
- Que la herencia esté inscrita, si el vendedor heredó el inmueble. Una sucesión sin inscribir es un trámite pendiente que conviene resolver antes de pagar.
- Las cargas y gravámenes: hipotecas, embargos, medidas cautelares, demandas anotadas o servidumbres. Una hipoteca no impide comprar, pero debe quedar por escrito cómo y cuándo se cancelará y se levantará.
- Si actúa un apoderado: que el poder esté inscrito, vigente y que le permita vender.
2. ¿El área real coincide con la inscrita?
No siempre. Compara el área y las medidas de la partida con las del terreno. Una diferencia puede venir de un error antiguo de medición, de un vecino que avanzó su muro o de una parte que se vendió y nunca se independizó.
Para salir de dudas:
- Haz un levantamiento topográfico: te da el área real, los linderos y las coordenadas.
- Con ese plano puedes pedir en SUNARP un certificado de búsqueda catastral, que indica si el predio se superpone con otros predios inscritos.
- Si hay diferencias, evalúa antes de comprar si se pueden rectificar y quién asumirá ese trámite.
Una diferencia de área puede complicar un crédito hipotecario, una subdivisión o una venta futura.
3. ¿La construcción está inscrita?
En una casa o un departamento, revisa que la construcción figure en la partida mediante la declaratoria de edificación. Puede pasar que la partida diga “terreno” o “casa de un piso” y en el lugar haya tres pisos. Lo que no está inscrito no figura en Registros Públicos, y regularizarlo puede tomar tiempo, costar dinero o no ser posible si no cumple las normas.
Si compras un departamento, revisa además:
- Que tenga su propia partida, es decir, que esté independizado.
- Cómo figuran en Registros Públicos el estacionamiento y el depósito, si los incluye.
- El reglamento interno del edificio y si hay deudas con la junta de propietarios.
4. ¿Qué puedes construir en ese terreno?
Pide a la municipalidad el Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios. Indica la zonificación, los usos permitidos, la altura máxima, los retiros y el área libre. Es clave si compras para construir: un terreno barato deja de serlo si no permite lo que piensas hacer.
Verifica también:
- Que el terreno sea urbano, con habilitación urbana aprobada. En terrenos rústicos o en zonas sin habilitación, en general no podrás sacar licencia de edificación hasta que esa situación se regularice.
- Que no esté en una zona de riesgo, como el cauce de un río o una quebrada, o una ladera inestable. Pregunta en la municipalidad.
- Que tenga, o pueda tener, servicios de agua, desagüe y luz.
5. ¿El predio tiene deudas?
Pide al vendedor el estado de cuenta del impuesto predial y de los arbitrios, y los últimos recibos de agua y luz. Revisa también la declaración jurada del predio, conocida como autoavalúo (HR y PU): muestra el área y la construcción declaradas ante la municipalidad. Ojo: lo declarado en la municipalidad no reemplaza la inscripción en SUNARP; son registros distintos.
Al formalizar la compra, la notaría en general pide que el impuesto predial esté pagado. Además, según el valor del inmueble, el comprador puede tener que pagar el impuesto de alcabala.
6. ¿Quién ocupa el inmueble?
Visita el inmueble más de una vez y, si puedes, a distintas horas. Verifica que esté desocupado o que el contrato diga cuándo se entregará; si hay inquilinos u otros ocupantes, aclara cómo y cuándo saldrán. Mira los linderos: muros compartidos, construcciones del vecino que invaden el terreno, accesos y pasos de servidumbre. Conversa con los vecinos: suelen saber si hubo conflictos.
Resumen: documentos que debes pedir
| Documento | Dónde se pide | Qué te dice |
|---|---|---|
| Copia literal de la partida | SUNARP | Propietario, área, construcción inscrita y cargas |
| Certificado de búsqueda catastral | SUNARP | Si el predio se superpone con otros inscritos |
| Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios | Municipalidad | Qué y cuánto puedes construir |
| Estado de cuenta de impuesto predial y arbitrios | Municipalidad | Si el predio tiene deudas |
| Declaración jurada del predio (HR y PU) | El propietario o la municipalidad | Área y construcción declaradas |
Cuando decidas comprar, firma la compraventa por escritura pública ante notario, paga por medios bancarios para que quede constancia e inscribe tu compra en SUNARP. Después, activa la alerta registral de SUNARP, que te avisa si alguien presenta un trámite sobre tu predio.
¿Te ayudamos?
Como somos una inmobiliaria con ingenieros, podemos revisar los documentos del inmueble, medir el terreno y darte una opinión técnica antes de que firmes. Escríbenos por WhatsApp con la dirección y el número de partida, y te decimos qué revisar en tu caso.